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Foncier : Les marchés agricoles au plus haut
Culminant à 6 130 € par hectare, les prix des terres et prés libres en France continuent leur progression en 2022 avec une augmentation nationale de 3,2 %. Un phénomène se poursuit : celui de la hausse des acquisitions par les personnes morales.
Jeudi 25 mai, la fédération nationale des Safer (FNSafer) présentait depuis Paris, en binôme avec le ministère de l’Agriculture, son analyse annuelle des marchés fonciers ruraux 2022.
Ils comprennent les marchés des parts sociales, des terres et prés, des vignes, des forêts, des maisons à la campagne et de l’urbanisation.
Pour Loïc Jegouzo, directeur adjoint des études de la FNSafer, si 2021 avait été marquée par un « dynamisme général », 2022 est « plus contrastée. »
Que faut-il en retenir ? Le point en cinq enseignements.
1. Le marché des terres et prés progresse
Affichant son niveau maximal depuis le point le plus bas enregistré en 1997, le prix des terres libres poursuit sa progression. En 2022, le prix moyen d’un hectare est de 6 130 € en France. Le nombre de transactions agricoles enregistre une hausse de 2,5 % avec 106 130 ventes réalisées en 2022 pour une surface de 480 400 hectares (+ 2,7 %) et un montant de 7,144 milliards d’euros (+ 4,9 %).
Les cours élevés des céréales soutiennent la remontée des prix, malgré la hausse des coûts des intrants et de l’énergie. Toutefois, les situations sont très contrastées selon les zones géographiques et les filières.
Pour Emmanuel Hyest, président de la FNSafer, l’actualité géopolitique et climatique rappelle l’enjeu autour de la valorisation des terres agricoles.
« Le poids de l’économie peut paraître paradoxal. On voit des différences sur les filières laitières et sur des éléments annexes telles que la présence d’irrigation qui impacte le prix », cite-t-il.
« Dans le tiers Nord, les écarts qui existaient auparavant entre terres irriguées et non irriguées ont tendance à se creuser. Et la demande pour des terres non irriguées se tasse », complète Loïc Jegouzo.
Côté terres et prés loués, la barre des 5 000 € l’hectare est dépassée (5 060 €/ha), en hausse de 2,9 %.
2. Les personnes morales quasi majoritaires
Les achats par les personnes morales (sociétés d’exploitation et sociétés de portage du foncier) affichent ainsi une nette progression avec une part de marché de près de 24 % en surface. Les groupements fonciers agricoles (GFA) sont, eux, pour la première fois, au-dessus des 30 000 hectares acquis.
« En face, les agriculteurs et les personnes physiques restent les acquéreurs majoritaires pour 51 % des surfaces. Mais on imagine qu’ils pourraient passer sous la majorité », analyse Loïc Jegouzo.
Avec des surfaces restant pour le moment « peu importantes » – 7 000 ha – les acquisitions des collectivités sont en nette hausse, de 61 % en 2022.
Quel en est le moteur ? Difficile à dire pour la FNSafer qui voit toutefois un lien avec les stratégies locales d’alimentation.
3. Le marché des parts sociales s’accélère
Avec une hausse de près de 25 %, le nombre de transactions de parts sociales est « à un niveau inédit », frôlant la barre des 10 000.
Le marché affiche un montant de 3,113 milliards d’euros (+ 104,8 %) pour 6 650 sociétés (+ 20,7 %).
Pour la FNSafer, pas de doute, c’est un effet de la loi Sempastous.
Comparé au marché foncier agricole, le marché des parts sociales représente l’équivalent de 8 % du nombre de transactions mais la surface concernée (en propriété ou en location) atteint 161 % du marché foncier agricole.
« D’où l’urgence de la régulation, effective au 1er janvier, et qui était nécessaire », relève Loïc Jegouzo.
4. Les grands massifs profitent du marché
Achetées en masse en 2021 dans le sillage de l’après-covid, les petites forêts enregistrent un recul de leurs ventes.
En 2022, les transactions se replient de 2,7 % sur les forêts d’un à dix hectares après un rebond de 31 % en 2021.
En revanche, la vente progresse au profit des grandes forêts : 190 grands massifs de plus de 100 hectares portant sur 40 000 hectares, soit un niveau record en nombre et le deuxième plus haut niveau en surface. Les forêts avec bâti affichent toutefois un recul plus marqué, à l’image du marché des maisons à la campagne.
Les acquéreurs de forêts sont à un niveau inédit des personnes morales. Les surfaces acquises progressent de 29 % (groupements forestiers, professionnels de la filière, institutionnels). Elles représentent 44 % contre 26 % pour les particuliers (en baisse de 11 %).
« L’acquisition de massifs par les personnes morales se fait souvent dans un objectif financier, note le président de la Fnsafer. Le prix est très supérieur à la valeur économique de la forêt. »
Les prix sont d’ailleurs orientés à la hausse (+ 4,2 %) avec un prix national moyen de 4 630 € par hectare.
« Le dynamisme s’inscrit dans le contexte global de la forte tension sur le marché du bois dont la demande bondit, précise Loïc Jegouzo. Bois construction et bois énergie sont très recherchés. »
5. Près de 20 000 hectares destinés à l’urbanisation
S’il est en repli, le marché de l’urbanisation affiche encore 25 540 transactions (- 37 %) pour 18 100 hectares (-46 %) de terres agricoles destinées aux logements, activités et infrastructures.
Pour Emmanuel Hyest, « c’est trop. Encore. Toujours. Et en plus de ces surfaces consommées pour le logement, les activités, les infrastructures, des surfaces significatives sont aussi retirées à l’agriculture, à la forêt, aux espaces naturels pour devenir des jardins d’agrément ou des terrains de loisirs. »
Pour résoudre les enjeux d’autonomie alimentaire, du carbone, de l’eau, de l’énergie, le président de la FNSafer se dit « convaincu qu’un nouveau modèle de développement est en train de se mettre en place sans consommer de terre agricole. »
Louise Tesse
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